建築関係
建築物と境界線について
- 隣地の住宅が境界線からぎりぎりに建築しようとしています。法律上、問題ないのでしょうか？
建築物を建築する場合には、原則として民法２３４条１項の規定により、境界線から50ｃｍ以上離さなければなりません。
これに違反した場合、隣地所有者は、建築の中止や変更をさせることができ、建築に着手して１年を経過したり、建物が完成してしまった場合には、損害賠償請求ができるとしています。
ただし、建築基準法では、防火地域等の耐火構造等の建物については境界線に接して建てることができるとしています（民法より建築基準法が優先されます。）し、また狭小宅地の地域などのギリギリに立てる慣習のある地域の場合は、民法が適用されない場合もあります(民法236条)。
道路と住宅の境界線について
- 私の住宅は、道路幅3.6mの私道に10m接しています。建て替えを考えていますが、建築事務所から20㎝セットバックが必要だといわれました。どういうことですか。
前面道路である私道は、建築基準法第42条第2項の規定による道路と思われます。
建築基準法は、道路の中心線から2mを道路と住宅の境界線とみなす、という取扱いをしますから、道幅3.6mならば両側の住宅は20㎝ずつ下がってください、ということになります。
なお、幅20㎝分の土地については、建ぺい率や容積率の算定からは除外されます。
※反対側が崖地などの場合には、一方後退のケースもありますので、特定行政庁に確認することが必要です。
隣地の建設に伴う日照権について
- 南側の隣地に3階建ての住宅が建築予定です。 日当たりが悪くなってしまうことが心配ですが日照権を主張し、建物の形状変更等、対応してもらうことは、可能でしょうか？
日照被害が認められるのは、その建物による被害が受忍限度をこえているかの判断になります。建物の建築関係規定の違反の有無、地域性、被害の程度、建物の用途、被害者の先住制や被害を回避できる可能性など、諸事情を考慮し判断することになりますが、一般の住宅地では、これから建てられる建物が建築基準法及び建築関係規定に適合している場合、日照権を主張し対応を求めることは、難しいかもしれません。話し合いや仮処分を申し立てて和解で解決することが考えられます。
シックハウス対策に係る規制について
- 建築基準法のシックハウス対策に係る規制について教えてください。
平成１５年（２００３年）７月１日から、建築基準法はシックハウス対策としてクロルピリホスとホルムアルデヒドの２つの化学物質を規制の対象としました。
【クロルピリホスに関する規制】
居室を有する建築物には、クロルピリホスを添加した建築材料の使用が禁止されました。【ホルムアルデヒドに関する規制】
① 内装の仕上げの制限・・・居室の種類及び換気回数に応じて、内装仕上げに使用するホルムアルデヒドを発散する建築材料の面積について制限を受けます。
② 換気設備の設置義務・・・ホルムアルデヒドを発散する建築材料を使用しない場合でも、家具等からホルムアルデヒドの発散があるため、原則として居室を有する全ての建築物に機械換気設備の設置が義務付けされました。
③ 天井裏等の制限・・・天井裏等は、下地材をホルムアルデヒドの発散の少ない建築材料とするか、機械換気設備を天井裏等も換気できる構造とする必要があります。なお、建築基準法に基づくシックハウス対策に係る規制は、平成１５年７月１日以降に 着工された建築物（同年６月以前に確認済証の交付を受けたものを含みます｡）に適用され、同年６月以前に着工されたものには適用されていません。
シックハウス対策で規制されているクロルピリホスとホルムアルデヒドについて
- シックハウス対策で規制されているクロルピリホス、ホルムアルデヒドとはどのような化学物質ですか。
クロルピリホス・・・建築材料としては、主に防蟻剤や木材の防腐等に使用され、有機リン系の殺虫剤等に含まれる物質で、害虫駆除等に用いられることが多く、人体に入ると、けいれんや目まい、吐き気、頭痛等を引き起こす場合があります。
ホルムアルデヒド・・・建築材料としては、主に接着剤等の原料として合板、パーティクルボード、ＭＤＦ等に用いられ、シックハウス症候群を引き起こす代表的な化学物質とされています。目や鼻への刺激（目がチカチカしたり、のどの痛み等）、倦怠感、目まい、頭痛、吐き気等を引き起こし、ひどい場合は呼吸困難になることがあります。
住宅内の対策として、部屋の空気と外の新鮮な空気を入れ換えるために、対角線上の２ヶ所以上の部屋の窓を開けたりして、風の通り道をつくることが大切です。
また、機械換気設備を使用する際も給気口を開けることを忘れないように注意しましょう。
建築物の既存ブロック塀の安全点検等について
- 建築物の既存ブロック塀の安全チェックポイントを教えてください。
地震はいつ起こるかわかりません。塀の安全性の確保は所有者の責任になりますので、塀の安全点検を行い、事故等を未然に防ぎましょう。
◆ブロック塀の点検チェックポイント
チェックポイント 塀の高さ 地面から2.2ｍ以下か 塀の厚さ 塀の厚さは10ｃｍ以上か（塀の高さが2ｍを超える場合は15ｃｍ以上） 控壁（塀本体に垂直に設置し、本体が倒れるのを防ぐ支えの役割を果たす） 塀の長さが3.4ｍ以下ごとに、塀の高さの1/5以上突き出した控壁があるか（高さが1.2ｍ以下の塀にあっては除く） 基礎 コンクリートの基礎があるか
※基礎の根入れ深さは30ｃｍ以上あるか（高さが1.2ｍ以下の塀にあっては除く）
※基礎の高さは35ｃｍ以上あるか（高さが1.2ｍ以下の塀にあっては除く）塀の状態 塀が傾いたり、ひび割れ等はないか 塀に鉄筋は入っているか 塀の中に直径9ｍｍ以上の鉄筋が、縦横とも80ｃｍ間隔以下で配筋されているか
縦筋は壁の頂部および基礎の横筋に、横筋は縦筋にそれぞれ、かぎ掛けされているか参考）一般的なブロックの寸法
高さ：約20ｃｍ
幅：約40ｃｍ
例：「6段積みで、高さ約1.2ｍ」「8列で、長さ約3.2ｍ」精密な診断もありますので、建築士などの専門家に相談されることをお勧めいたします。また、すべての項目が問題ない場合であっても、今後も劣化・損傷の有無を観察しましょう。なお、危険性が確認された場合は、速やかに付近通行者へ注意表示等を行うとともに、補修や撤去しましょう。
◆ブロック（補強コンクリートブロック造）の塀に関しては、建築基準法施行令第62条の8により、下記のように定められています。
ただし、国土交通大臣が定める基準に従った構造計算により構造耐力上安全が確認された場合は、この限りではありません。ブロック塀の基準 1.高さは、2.2ｍ以下とすること。
2.壁の厚さは、15ｃｍ（高さ2ｍ以下の塀にあっては、10ｃｍ）以上とすること。
3.壁頂及び基礎には横に、壁の端部及び隅角部には縦に、それぞれ径9ｍｍ以上の鉄筋を配置すること。
4.壁内には、径9ｍｍ以上の鉄筋を縦横に80ｃｍ以下の間隔で配置すること。
5.長さ3.4ｍ以下ごとに、径9ｍｍ以上の鉄筋を配置した控壁で基礎の部分において壁面から高さの1/5以上突出したものを設けること。 （高さが1.2ｍ以下の塀にあっては除く）
6.上記3,4の規定により配置する鉄筋の末端は、かぎ状に折り曲げて、縦筋にあっては壁頂及び基礎の横筋に、横筋にあっては縦筋に、それぞれかぎ掛けして定着すること。ただし、縦筋をその径の40倍以上基礎に定着させる場合にあっては、縦筋の末端は、基礎の横筋にかぎ掛けしないことができる。
7.基礎の丈は、35ｃｍ以上とし、根入れの深さは30ｃｍ以上とすること。 （高さが1.2ｍ以下の塀にあっては除く）
建築物の既存組積造の塀の安全点検等について
- 建築物の既存組積造（れんが造、石造、鉄筋のないブロック造）の塀の安全チェックポイントを教えてください。
地震はいつ起こるかわかりません。塀の安全性の確保は所有者の責任になりますので、塀の安全点検を行い、事故等を未然に防ぎましょう。
◆組積造の塀の点検チェックポイント
チェックポイント 塀の高さ 地面から1.2ｍ以下か 塀の厚さ 塀の高さの1/10以上か 控壁 塀の長さが4ｍ以下ごとに、塀の厚さの1.5倍以上突出した控壁があるか。 基礎 基礎があるか
※基礎の根入れ深さは20ｃｍ以上あるか塀の状態 塀が傾いたり、ひび割れ等はないか 精密な診断もありますので、建築家などの専門家に相談されることをお勧めいたします。また、すべての項目が問題ない場合であっても、今後も劣化・損傷の有無観察しましょう。なお、危険性が確認された場合は、速やかに付近通行者へ注意表示等を行うとともに、補修や撤去しましょう。
◆組積造（れんが造、石造、鉄筋のないブロック造）の塀に関しては、建築基準法施行令第61条（組積造のへい）により、次のように定められています。
組積造の塀の基準 1.高さは、1.2ｍ以下とすること。
2.各部分の壁の厚さは、その部分から壁頂までの垂直距離の10分の1以上とすること。
3.長さ4メートル以下ごとに、壁面からその部分における壁の厚さの1.5倍以上突出した控壁（木造のものを除く。）を設けること。ただし、その部分における壁の厚さが前号の規定による壁の厚さの1.5倍以上ある場合においてはこの限りではありません。
4.基礎の根入れの深さは、20ｃｍ以上とすること。
隣地境界に塀を建てたい
- 現在隣家との境界には塀がなく、プライバシーを確保したいので、隣地所有者と共同で塀を造りたいが、費用はどうなりますか？
隣地との境界線が塀の中心を通るように設置する場合は、隣地所有者と塀の材質、色、高さ、費用負担について話し合いをする必要があります。
自分の敷地内に塀を設置する場合は、法令等に違反をしない範囲内で、その構造や色、隣地所有者への日当たりや風通し等を考慮していれば設置することに問題はありませんが、全額自己負担となります。
■民法第２２５条 二棟の建物がその所有者を異にし、かつ、その間に空地があるときは、各所有者は、他の所有者と共同の費用で、その境界に囲障の設けることができる。
■民法第２２６条 民法２２５条の囲障の設置及び保存の費用は、相隣者が等しい割合で負担する。
となっており、折半の請求をすることができますが、隣家との関係性が悪化することもありますので、円満に解決したいところです。
しかし、隣家との話し合いが不調に終わった場合は、条件により、自ら造ることは可能です。
■民法第２２５条２項 当事者間に協議が調わないときは、囲障は板塀又は竹垣その他これらに類する材料のものであって、かつ、高さ２ｍのものでなければならない。
隣地の建て替えに伴うトラブル<
- 隣地の建て替えに伴い解体時の騒音などいろいろ不満がありました。現在は建物を建設中だが仮設トイレや資材置き場がこちらのキッチンの目の前にあります。隣人とのトラブルになるのは嫌だが、場所を変更するよう現場代理人に注意しても良いものでしょうか。
通常生活していくうえで臭いなど支障があるのであれば、現場代理人に場所の変更をお願いして、それでも変更してくれなければ、建設会社の本社や施主に直接言っても良いと思います。
自宅の隣地に新築住宅が建設されるためプライバシーなどが不安。何か要求できる？
- 自宅の隣地に新築住宅が建設されるためプライバシーなどが不安。何か要求できますか？
新しく隣に住宅が建つ場合、ご自宅とその住宅の距離を空けるよう求めたり、場合によっては、目隠しを設置するよう求めることができる場合があります。ただし、多くの法律等が関係しており、地域によっても規制が異なってきます。また、新築住宅の建築確認申請等のタイミングによっても、要求できる内容か変わってきます。
民法では、建物は、隣接する他の土地との境界線（以下、単に「境界」といいます。）から外壁（出窓がある場合には出窓）を、50cm以上離して建てることが求められており、これに反する工事がされている場合には、工事の中止や変更を求めることができます。
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域で、都市計画に定めのある場合には、境界までの距離は50cmでは足りず、1m又は1.5m離すことが求められます。
防火地域等で耐火構造のある建物、防火地域又は準防火地域内にある建物で、外壁が耐火構造（外壁部分に一定の耐火性能を持たせた構造物）の建物は、外壁が境界に接していて、境界まで50cmの距離がないとしても、問題がありません。民法上、窓や縁側、ベランダが隣地境界線から1ｍ未満の距離に設置され、窓等から宅地を見通すことのできる場合には、目隠しを設置することを求めることができます。
また、実際に、他人の宅地を見通すことができ、民法上、目隠しを設置しなければならないといえるかは、窓の大きさや構造等によっても変わってきます。隣地の所有者等とよく話し合って、解決していきましょう。
民法や建築基準法での規制について主なものをあげましたが、建物の距離に関する規制には他にも様々な法律などが関わり、また地域によっても適用される法律などが変わってきます。詳しくは、地方公共団体や、建築士等の専門家にご相談ください。