建売住宅の手付金の額について

総額2800万円の建設中の建売住宅の購入契約を締結します。手付金として100万円を支払うように求められました。適当な金額でしょうか。

手付金の額は5～10％程度が一般的ですが、物件によっては10万円程度の場合もあります。なお、売主業者が宅建業者である場合、手付金は総額の20％以下の金額となります。又、手付金は売買金額の10％（未完成物件は5％）を超え、又は1000万円を超える手付金を支払う場合には、保証機関の発行する保証書の交付を売主業者に求めることができます。ちなみに、引渡し前ならば一定の要件を満たす場合（相手が履行の着手前）、買主は手付金を放棄すれば契約を解除することができますが、手付金ゼロの場合には違約金が発生しますので、その点を踏まえて検討しましょう。

建築条件付土地売買契約について

建築条件付土地売買契約とはどういう契約ですか。

建物建築条件付の土地を購入する契約では、その土地の購入者が建物発注者となり、その土地を売主又は売主が指定する者を請負者とする建物建築の請負契約が一定期間内(多くの場合3か月間)に締結されたときに土地売買の効力が発生する、あるいは、請負契約が締結されないと土地の売買が解除されてしまうという、土地の売買が建築請負契約を結ぶかどうかで左右される契約形態です。
建築業者が信頼できる会社かどうかを良く見極めることが重要です。工務店を他に決めている場合や、お気に入りのハウスメーカーで家を建てたい場合には不向きで、もしこの場合は、金銭を払って建築条件をはずしてもらえないか交渉できる場合があります。

建築条件付土地売買契約を締結後の契約解除

建築条件付土地売買契約を締結したが、住宅設備の仕様などが気に入らず、契約を解除したい。

建築条件付土地売買契約に定める一定期日までに建築物のプランや請負金額などで合意に達せず、建物請負契約が締結されないときは、土地売買契約は解除されることになります。この場合、土地売買代金（手付金を含む）は返還されますが、仲介手数料や印紙代といった諸費用を負担する必要があります。

住宅ローン特約とは

住宅ローン特約とは何ですか。

住宅ローン特約とは、買主が支払うべき代金について、その多くは売主の指定した金融機関から住宅所得のための資金融資を受ける際に、住宅ローンによる融資が受けられない場合は当該売買契約が契約締結日に遡って解除される特約のことをいいます。
つまり、金融機関が融資不決定とした場合には契約は白紙になり、標準約款では仲介手数料の支払義務はありません。
ただし、申込者が関係書類の提出を怠ったり、虚偽の書類を提出したときは申込者に責任があると判断された場合は損害金等を支払うことになります。なお、売主が別の金融機関を指定できるとされていることがすくなくありませんので、注意が必要です。

契約解除に伴う仲介手数料について

住宅購入の売買契約を行いましたが、他に気に入った物件が見つかったので、手付金を放棄して契約を解除しました。仲介手数料を請求されましたが、支払う必要はありますか。

仲介業務の目的は「契約を成立させること」にあります。このため、契約が解除されたとしても「売り主または買い主の事情」で解除された場合には、仲介業者は報酬を請求することができると考えられます。対象となる土地に欠陥があったわけではなく、他に気に入った物件が見つかった場合は、買い主の一方的な事情になりますので、手数料を要求される可能性が高いでしょう。なお、媒介契約書の標準約款には「契約が成立したときは、報酬を請求することができる。」旨規定されています。本件は、仲介業者の責任によらない事由で契約が解除となったのですから、仲介手数料が発生する可能性が高いと考えられます。業者とよく相談をしてください。

媒介契約とは

媒介契約とは、どういうものですか。

自分の持つ不動産を売るときや買うときは、不動産業者（宅建業者）の仲介により、買い手や売り手を探してもらうのが一般的です。不動産業者に売買の仲介を正式に依頼するときは媒介契約を結びます。この媒介契約の形態は次の3種類ありますが、自分の希望する売却方法などを踏まえて、どの形態の媒介契約を結ぶかを決めることになります。媒介契約は、自分が希望する仲介のサービス内容とその対価である手数料などを明確にするためのものです。後悔することのないよう自分の意思を不動産会社にしっかりと伝えた上で、媒介契約を締結することが必要です。

媒介契約の種類	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
他社への重ねての仲介依頼	×	×	○ （明示型の場合、他社へ重ねて依頼したときには通知義務あり）
自ら探してきた相手と媒介をはずして直接契約ができるか	× （自分で探した相手方でも媒介を依頼することになります。）	○ (媒介契約履行により生じた費用を請求されます。)	○
契約の有効期間	3ヶ月以内	3ヶ月以内	法令上の制限なし （標準媒介約款は3ヶ月以内）
指定流通機構への登録	媒介契約締結の日から5日以内	媒介契約締結の日から7日以内	法令上の義務なし （任意での登録は可能）
業務処理状況の報告義務	必ず報告 （1週間に1回以上）	必ず報告 （2週間に1回以上）	法令上の義務なし （任意で報告を求めることは可能）

※一般媒介契約は、「明示型」と「非明示型」があります。明示型は、他の不動産会社と同時に依頼することができますが、仲介を依頼した不動産業者に対し、どの不動産業者へ仲介を依頼しているかを通知しなければなりません。非明示型は、他の不動産業者に重ねて仲介を依頼しているのか、あるいは、どの業者に依頼しているのかを不動産業者に通知する必要がありません。

媒介契約について

売却したい物件があるのですが、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約のどれにしようか迷っています、それぞれのメリットとデメリットを教えてください。

「専属専任媒介契約」のメリットは、媒介依頼した不動産会社は1社のみでしか売買契約が結べないため、手数料を頂ける可能性が一番大きいことから、積極的な売却活動が期待できると思われます。また指定流通機構への登録が義務付けられているため、物件情報を全国の不動産会社が把握できるので、購買希望者を広く募れること。さらに、業務報告も義務付けされているので、販売状況を把握しやすいことがあげられます。
デメリットは、媒介した不動産会社に不満があっても契約期間中は１社のみに限定されているので、他の不動産会社に媒介依頼ができません。そのため、媒介契約を締結された不動産会社の力量により売買までの時間が左右されてしまう可能性があります。依頼者みずからが買い手を見つけても媒介を依頼した不動産会社を介さずに売買できず、手数料の支払いが必要となります。
「専任媒介契約」のメリット、デメリットは、専属専任媒介契約とほぼ同じです。
「一般媒介契約」のメリットとしては、複数の不動産会社に依頼することができるので、多くの不動産業者の間で競争原理が働き、売却の可能性は高まります。また、依頼者自ら買い手を見つけることも可能です。
デメリットは、不動産会社は自社で売却できるとは限らない、仲介手数料を頂ける可能性が低くなることから、その売却活動は希薄となる可能性があります。また指定流通機構へ登録しない場合は、物件の情報があまり広がらない可能性もあります。さらに、報告義務もないため販売状況の把握も難しいことがあげられます。

仲介手数料について

仲介手数料の金額について教えてください。

宅地建物取引業法により不動産業者が受け取ることのできる上限額が規定されています。このため、不動産業者が上限額を超える仲介手数料を請求した場合は、法令違反となります。法令で定められているのはあくまでも上限額ですので、契約によって、この上限額以下にすることができます。【仲介手数料の上限額】
不動産会社に支払う仲介手数料は、以下のとおり売買代金の金額区分ごとに上限が定められています。

依頼者の一方から受領できる報酬額
取引額	報酬額（税抜）
取引額200万円以下の金額	取引額の5％以内
取引額200万円を超え400万円以下の金額	取引額の4％以内
取引額400万円を超える金額	取引額の3％以内

※仲介手数料は消費税の課税対象なので、別途消費税がかかります。

例えば、取引額が1000万円の場合、200万円までの部分に5％、200万から400万円までの部分に4％、400万円から1000万円までの部分に3％と三段階の料率が適用されます。しかし、そのような計算が面倒なため、普通は、1000万円の3％に6万円を加えた額になります。これは、200万円までの料率5％と3％との差2％にあたる4万円と、200万から400万円までの料率4％と3％との差1％にあたる2万円の合計で6万円を加算しますという意味です。

【低廉な空き家等の売買に関する特例】
まず、低廉な空き家等とは、売買に係る代金の額（当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。）又は交換に係る宅地若しくは建物の価額（当該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該交換に係る宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれか多い価額とする。）が400万円以下の金額の宅地又は建物をいいます。
低廉な空き家等の売買などに際し、通常と比べて現地調査等の費用が発生する場合に、空き家等の売主または交換する者から受け取れる仲介手数料は、当該現地調査等の費用を合計した金額18万円＋消費税までとなります。
ただし、事前に不動産会社と空き家等の売主または交換する者の両者間で合意する必要があります。

仲介手数料について

仲介手数料の支払い時期について教えてください。

売買契約が成立したときには、不動産業者の仲介手数料の請求権が発生（いわゆる「成功報酬」です。）しますので、売買契約が成立するまでは、原則として、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。支払方法については、契約成立時に50％を、物件の引き渡し時に残りの50％を支払う、というのが一般的に用いられているようです。

仲介手数料について

仲介手数料以外の費用等について教えてください。

通常の仲介業務によって発生する費用、例えば、一般的に行われる広告費や購入希望者の現地案内に関わる費用は、売買契約成立時に発生する仲介手数料に含まれますから、これを依頼者に請求することはできません。ただし、『依頼者の特別な依頼』に基づいて実施した『通常の販売活動では行わない』広告宣伝の費用や、依頼者の希望で行った遠隔地の購入希望者との交渉のための出張旅費などについては、『実費』を仲介手数料とは別に、不動産業者は依頼者に請求することができます。

中古住宅売買における告知書について

中古住宅を売買するにあたって「売り主にしか分からない事項について、売り主の協力が得られるときは告知書を提出してもらい、これを買い主に渡すことで、将来のトラブル防止に役立てることが望ましい」と国交省のHPに書いてありました。「告知書」とは何ですか

中古住宅の取引に当たっては、その住宅の過去の履歴や隠れた瑕疵（かし）が問題になることがありますが、これらの本来売り主や所有者しか分からない事項については、不動産会社が全て把握するには限界があります。そこで多くの不動産会社では、売り主の協力の下に、告知書（付帯設備及び物件状況確認書）を提出してもらい、それに基づく物件調査を行い、重要事項説明にも反映させています。告知書（付帯設備及び物件状況確認書）とは、売り主が不動産会社に提供する情報の中で、所有する物件の付帯設備や物件の状況について説明する書面が「告知書」です。売り主が不具合を知っていたのに告げなかった場合は、深刻なトラブルを招くことにもなりかねません。
告知書の記載事項としては、次のようなものが挙げられています。
1.土地関係
境界確定の状況、土壌汚染調査等の状況、土壌汚染等の瑕疵の存否や可能性の有無、過去の所有者と利用状況、周辺の土地の過去及び現在の利用状況
2.建物関係
新築時の設計図書等、増改築及び修繕の履歴、石綿の使用の有無の調査の存否、耐震診断の有無、住宅性能評価等の状況、建物の瑕疵の存否や可能性の有無、過去の所有者と利用状況
3.その他
従前の所有者から引き継いだ資料、消費生活用品製品安全法に規定する特定保守製品の有無、新築・増改築等に関わった不動産流通業者等