住宅ローン終了に伴う抵当権の抹消について

住宅ローンが終了したので、抵当権を抜いて貰いたいが、どうしたらよいでしょうか。

抵当権を抹消する場合、抵当権者（ローンの借り入れをした銀行等）から、抵当権の登記済証（登記識別情報）、登記原因証書（「弁済証書」といった名称の書面）、金融機関の委任状を貰い、抵当権を付けた不動産の管轄登記所に抹消登記の申請をします。自分で申請しない場合には、弁護士や司法書士に依頼することになります。

ローンの支払いが困難

収入が減り、住宅ローンの支払いができなくなりそうです。どうしたらよいでしょうか。

住宅ローンの返済が滞ってしまう前に、借りている金融機関に早めに相談しましょう。一定期間返済額を軽減したり、返済期間を延長して返済額を減額するなどの条件変更が認められる場合もあります。

住宅ローンの種類について

金利の低い3年間の固定期間選択型のローンを組みましたが、4年目に同じローンを選択すると、金利が変わるので返済額が増えてしまうと言われました。どのようなローンを組めばよいでしょうか。

固定期間選択型の住宅ローンは、一定期間は金利が固定されていますが、その期間が終了すると、その時点の金利になり返済額が見直され、固定期間終了時点の金利が上昇していれば、返済額も増えてしまう可能性があります。固定期間終了時の金利の見直しの際には、できるだけ固定期間の長いものを選ぶとよいでしょう。ただし、長期間の場合には、金利が高めとなる場合もありますので、その点も考慮したほうがよいでしょう。

住宅ローン借入時の費用について

住宅ローンを借りる時にかかる費用について教えてください。

印紙代、抵当権設定登記費用、ローン事務手数料、ローン保証料、火災や地震に備えた損害保険料などがかかります。金融機関や借入金額、返済期間によって異なります。

老後の資金が不安

夫婦ともに70歳代となり、収入は私の年金だけです。子供は独立し、それぞれ住宅を構えて生活しているので、今後、私たちが住んでいる住宅は不要となります。これからのことを考え、友人に相談したところ、リースバックやリバースモーゲージを案内されました。どういった仕組みで、メリットやデメリットはどういうものがありますか？

リースバックやリバースモーゲージの仕組などは次のとおりです。
それぞれにメリットやデメリットがありますから、これらをよく比較し、ご自身のライフプランに沿ったものを選ぶことになります。まずは金融機関などの事業者や社会福祉協議会に相談されてはいかがでしょうか。

１　リースバックの仕組みなど
リースバックとは、まず、自宅などの所有不動産を売却し、直接買主となる不動産業者から売買代金を一括で受け取り、同時に自宅の賃貸借契約を締結することによって売却した自宅にそのまま住み続けられるので、そのため引っ越す必要はありませんから近隣の人が気づくことはないでしょう。
その後は、賃貸借契約に基づいて毎月の家賃を支払う、という仕組みです。

【メリット】
① まとまった資金を受け取ることができます。
② そのまま住宅に住むことができ、引っ越しをする必要がありません。
③ 固定資産税の支払いや修繕費用の負担がなくなります。
④ 場合によっては、買い戻すこともできます。

【デメリット】
① 売却金額は、通常よりも低い金額になります。
② 家賃が発生し、その支払う金額は周辺の家賃よりも割高になります。また、家賃を滞納するようなことになると、退去しなければならないことになります。
③ 定期借家契約の場合には、再契約がなされない場合もあります。
④ 買い取りをした業者が倒産することや、売却した不動産が他の業者へ譲渡されることにより貸主が変わることもあります。
⑤ 買い戻す場合は、周辺の相場よりも割高となります。

２　リバースモーゲージの仕組みなど
リバースモーゲージは、自宅に住み続けながら、自宅を担保にして生活資金やリフォーム資金を借り入れるというもので、契約者（借入人）が亡くなったときに、自宅を売却処分して借入金全額を返済する、という仕組みです。つまり、老後資金の調達方法の一つです。
なお、民間金融機関によるものと、県社会福祉協議会によるものとの2つのタイプがあります。

(1) 民間金融機関
民間金融機関によるものは、対象者、融資した資金使途、融資額、担保評価方法などの取り扱いについて、金融機関ごとに異なります。その内容について、各金融機関に問い合わせるなどの確認をしてください。
〇年金型 … 定期的に定額の融資を受けるタイプが年金型で、充実したセカンドライフを送るために日々の生活費として利用します。
〇一括融資型　…　まとまった金額を一括して借りるタイプが一括融資型です。融資限度まで借入することができるので、リフォームや住み替え、ローンの返済などに利用します。
〇自由融資型　…　通常、資金使途は制限されず、決められた金額の範囲内で随時利用できます。老後の生活資金や自宅の建て替え・リフォーム資金、医療・介護費（有料老人ホームの入居一時金ほか）、趣味・レジャー費用など、さまざまな使い方ができますが、ただし、事業資金や投資資金としての使用は禁じられています。

【メリット】
① 自宅を担保にまとまった金額を融資してもらえます。住宅ローンの返済に使えることもあります。
② 引き続き自宅に住み続けることができます。
③ 毎月の支払いは利息のみのものと、利息を元金に算入するものとがあり、相続時には借入金として処理できます。

【デメリット】
① 融資額が低額（概ね50～70％程度）です。
② 変動金利制を採用している場合は、金利上昇によるリスクがあります。つまり、金利が上がると返済する金額も上がることになります。
③ 子供たちに資産を残すことができません。
④ 不動産価格の下落などにより担保価値を見直されることがあるので、その場合は借入限度額が減少してしまうこともあります。この場合は、返済を迫られることもあります。

(2) 社会福祉協議会
県社会福祉協議会が主体となり市町村社会福祉協議会が相談・申込窓口となって取り扱っている公的なリバースモーゲージで、「不動産担保型生活資金」といわれるものです。
不動産担保型生活資金の貸付条件等は次のとおりです。
条件項目　条件詳細
貸付目的　 低所得の高齢者世帯に対し、一定の居住用不動産を担保として生活費の貸付を行うもの。
対象世帯 原則65歳以上、住民税非課税程度の低所得世帯
単身又は夫婦のみ、もしくは借入申込者の親（義理の親）との同居。
対象不動産 土地評価額がおおむね1,500万円以上の一戸建て居住用不動産
（1,000万円以上でも利用可能な場合があります。）
※マンション（集合住宅）は対象外です。
貸付限度額 土地の評価額の70％程度
月30万円以内（3か月ごとに交付）
貸付期間 借受人の死亡時までの期間又は貸付元利金が貸付限度額に達するまでの期間
据置期間 契約の終了後3か月以内
返済期限 3か月の据置期間内
貸付利率 年3％、又は長期プライムレートのいずれか低い利率
連帯保証人の有無 必要（推定相続人の中から1名選任）

【メリット】
① 比較的低利であること。
② 主体が地方公共団体なので、その点では安心できます。

【デメリット】
① 対象世帯が限定されています。
② 子供との同居や２世帯住宅への改築はできません。
③ 融資限度額は土地の評価額なので、低額になる可能性が高い。
④ 借受人が死亡した場合には相続人が売却しなければなりません。
⑤ 相談から手続きを経て貸付が行われるまでには、一定の期間を要します。